Társasház: költségek – elszámolások:

A lakástulajdonosok egy jelentős része nem másoktól független, külön álló ingatlant, épületet birtokol, hanem tulajdona egy épületben (Társasházban) van mások magán tulajdonú ingatlanával együtt. E helyzet, a tulajdonlás, birtoklás fő elvein túlmutató együttműködést kíván más tulajdonosokkal, annak érdekében, hogy a tulajdonát minden érintett a lehetőségekhez mérten legteljesebb mértékben, szabadon birtokolhassa, használhassa.

Tulajdonosi jogok gyakorlásának nagyon sok színtere van (emberi, kapcsolati, gazdasági, pénzügyi, jogi stb.), anyagunk ezek közül a legfontosabb, fenntartási, gazdasági, pénzügyi elszámolási kérdést dolgozza fel.

A mára tömegessé (általánossá) váló társasházi forma, bár a történetiséget tekintve hasonlóan fejlődött, mint bárhol Európában, azonban a XX. századi ismert politikai változások (1947-et követő kommunista hatalom átvétel) miatt Magyarországon nem fejlődhetett szervesen, mint az államosításokkal nem érintett Nyugat Európai államokban.

Magyarországon, a több lakásos épületek túlnyomó többségét (ritka volt a kivétel), állami, tanácsi tulajdonba vették (enyhe megfogalmazása ez, a tulajdon elrablásának és a tulajdonosok kifosztásának), kezelésükre központosított, sokszor túlméretezett ingatlankezelő (állami) vállalatokat hoztak létre (Budapesten kerületi IKV-k, egy a kerületiek feletti központtal, vidéken városi ingatlankezelők, pl. PIK – Pécsi Ingatlan Kezelő). A lakóktól (bérlők(?)től) politikailag vezérelt, mesterségesen alacsonyan tartott összegeket (mondhatnánk bérleti díjnak is – de e kritériumoknak nem felelt meg) „szedtek” be, mely összegek még a fenntartást sem fedezték, nemhogy az állag megóvást vagy felújítást – a „bérlakás terület” összességében veszteséges volt. Az államnak időről időre forrást kellett biztosítani a terület nem túl magas szintű fenntartásához is.

A szocializmusnak nevezett rendszerben (1947 – 1989) az államilag finanszírozott új építésű lakások nagy része telepi, és a vázolt „bérlői” rendszerben lett átadva.

((Hosszabb tanulmányt érdemelne, a szocialista időkben épült magántulajdonú családi házak, és a 60-70-es évektől ismét meginduló magán tulajdonban épülő többlakásos lakóépületek – a társasházak – kezdetleges alapító okiratokkal, jogi és gazdasági szabályozásokkal))

Az állami, tanácsi tulajdonú lakások estében az elszámolások természetesen nem a lakók (bérlők?) felé, hanem a központ és az álam felé történtek – ez, bár a kiadások akkor is sokrétűek voltak, minden „nagyban” történt, az egyedi, közösségi szintű elszámolások fel sem merültek.

A „Rendszerváltást” követően (nem véletlenül), az állam egyik első tette volt e veszteséges „bérlakás” struktúrától, és épület állománytól való megszabadulás, olyan áron is, hogy a „bérlők” által (évtizedek alatt, olcsó „béren”) lelakott lakásokat a piaci ár, sok esetben 10 %-a alatti összegért, 10(!) éves részletre írathatták a telekkönyvben tulajdonként a nevükre a benn lakók – ezt hívták (nagyon eufemisztikusan) bérlakás privatizációnak (mely lakásokat aztán sokan rövid idő múlva piaci áron értékesítettek – így munka és befektetés nélkül hatalmas nyereséget realizálva)

A felvázolt állami „bérlakás” rendszer, a „Rendszerváltást” követően tömegesen megalakult Társasházak elszámolására is rányomta (és még ma is rányomja) a bélyegét.

A „friss” tulajdonosok a közös képviselettől kapnak egy, a kiadásokkal és a befizetésekkel összevetett nagyon egyszerű „nagybani” elszámolást, az egyes tulajdonok befizetését (közös költségét), a bérleti díjhoz hasonlóan „számolják”, ha befizette nincs elmaradás, ha csak részben, akkor a meghatározott közös költség be nem fizetett része az elmaradás – ez a „nagyon egyszerű elszámolás”, mely nem ad módot a tulajdononként, és költség csoportonként történő elszámolásra.

Az ilyen egyszerű elszámolás az elszámolást adónak könnyebbség, azonban a tulajdonos vajmi kevés információt tud meg a gazdálkodásról, a befizetési hajlandóságról, annak időbeliségéről, a kiadások időbeni struktúrájáról, és a kiadások érintettjeiről.

Az egyszerű elszámolásoknál sok esetben az egyes tulajdoni hányadok fizetés hajlandóságát (többnyire elmaradását) nem „terítik” a közösség, a többi tulajdonos elé nyíltan, hanem csak a beszedni kívánt összes közös költség mértékéhez képesti elmaradást tudatják minden tulajdonossal, és azt, hogy az összes kiadást és a befolyt közös költséget összevetve, van-e tartalék.

Az egyes tulajdonosok hátralékait, elmaradásait nem ismertetik a tulajdonostársakkal, csak az adott tulajdonos felé közlik az elmaradás tényét és mértékét, de ez egy rossz gyakorlat, mert a társasház vagyonközösség is (közös tulajdonú részek), így minden tulajdonosnak jogában áll értesülni (informálódni) a többi tulajdonos, vagyoni hozzájárulásáról. Az egyes tulajdoni hányadok befizetési „hajlandóságának” és teljesítésének ismertetése a többi tulajdonossal, nem a tulajdonos személyiségi jogainak megsértése, tekintve, hogy a vagyonközösség miatt, a tulajdonosok egyetemlegesen felelnek a közös tulajdonért így jogosultak minden (a fizetési is) információ megismerésére.

Mindenekelőtt fontos fogalmak, melyekkel jó tisztában lenni:

Leírunk egy „példa” Társasházat, melynek „kondícióival” (tulajdoni hányadok, befizetések, kiadások, bevételek) ismertetjük a különböző elszámolás típusokat:

A „példa Társasház” adataival körvonalazunk egy adott év befizetéseit és kiadásait tartalmazó „forgalmat”, majd ezen adatokon keresztül mutatjuk be a különböző elszámolási formákat, technikákat:

A példa társasház adataival, és a forgalommal rögtön tudunk adni egy nagyon egyszerű „elszámolást”, melyhez hasonlót kapnak a mai napig is sok társasház tulajdonosai.

1. Egy nagyon egyszerű elszámolás:

2. Közös költség vezérelt elszámolás, egyes kiadások külön kezelésével:

A „nagyon egyszerű” elszámolást, a „rendszerváltást” követően alakult Társasházak többségénél is meghaladta az idő.

A „fejlődés” történetiségéhez hozzátartozik, hogy a többlakásos állami (tanácsi) „bérházakban”, az áram és gázfogyasztást egyedileg (lakásonként) mérték, a víz és távfűtés fogyasztás mérése nem egyedi, hanem háztömbönként, egy – egy főmérőn történt, mely fogyasztás költsége a lakbérbe volt „beépítve”, többnyire négyzetméter arányosan.

Az újonnan alakult társasházak esetében az „egyszerű elszámolás” meghaladása akkor kezdődött, amikor egyes nagyobb méretű, és kevés fő által lakott lakásokban elkezdtek vízórát (almérőt) beépíteni, és többeknek együtt, sikerült a társasházi közösséggel elfogadtatni, hogy ettől kezdve ők a közös víz (és csatorna) fogyasztásból „kilépnek” (mint az áram és gáz esetében). E kilépésekkel olyan helyzet állt elő, hogy a társasház egyes lakásaiban egyedileg mért víz (és csatorna) fogyasztás lett, a többiben méretlen „közösségi” fogyasztás maradt.

A beépített almérőket a vízszolgáltatók hitelesítették, és a társasházak felé nyújtott számlákon a főmérő fogyasztásából az egyes almérőkön leolvasott víz (és csatorna) mennyiséget (természetesen a vízóra tulajdonoshoz kötötten), levonta – így a társasház, csak a méretlen lakások víz (és csatorna) fogyasztását fizette, a mért értékeket az egyes vízórával rendelkező tulajdonosok rendezték.

Ettől kezdve, a közös költség kivetéseket és az elszámolásokat is e tények figyelembevételével kellett készíteni. A vízórások közös költségében ettől kezdve nem jelenhet meg víz (és csatorna) fogyasztási költség (a vezeték javítások, felújítások költségei – mivel közös tulajdon – természetesen továbbra is mindenkit érint).

A nem vízórás lakásokban ilyenkor vagy a megszokott tulajdoni hányad arányában vagy a többnyire „bevallással”, a teljes mértékben ellenőrizhetetlen „lakószámot” próbálják vetítési alapnak venni az egyedi vízórával nem mért víz (és csatorna) mennyiség költségének beszedésére, így kettéválik a vízórás és nem vízórás közös költség.

Az év végi „elszámolás” azonban továbbra is többnyire úgy zajlik, hogy az egyes tulajdonokra kivetett közös költség befizetését „tartják számon”, és az elmaradást ehhez képest mérik, ennek befizetése vagy elmaradása a teljesítés vagy elmaradás kritériuma. E mellett (mint az „egyszerű elszámolás” esetén), összefuttatják az összes kiadás végösszegét a „befolyt” befizetések összesített összegével és az így képzett egyenleg képezi az elszámolást, a „megtakarított” pénzt.

A közös költség vezérelt elszámolás előnye:

1. egyszerű, a közös képviseletnek kevés gondot okoz.
2. aki kevéssé érdeklődik a társasház gazdálkodása iránt, annak könnyen „emészthető”

A közös költség vezérelt elszámolás hátrányok:

1. Az elszámolás egyszerű (primitív) volta miatt, nem tudnak költség csoportokat képezni, nincs lehetőség arra, hogy a bizonyíthatóan csak a tulajdonosok egyes csoportjai által használt dolgok fogyasztási vagy fenntartási költségét csak az azt használókra terheljék. Konkrét példa: Társasházban lift van, melynek fenntartási költségét az olyan tulajdoni hányadok is fizetik (pl. csak utcáról megközelíthető – alagsori helyiségek, földszinti lakások), melyek tulajdonosai sosem használják a liftet.
2. Az egyes tulajdonosok nem kapnak elszámolást arról, hogy az ő befizetésükből konkrétan mennyit használtak fel (bár ez kis után számolással orvosolható).
3. A közös víz fogyasztására „beszedett” összeg sincs összefuttatva (tulajdoni hányadra) a tényleges fogyasztással, mely akár kevesebb, de több is lehet, mint a vízóra nélküliekre kivetett összeg!
4. Nagybani (az egész társasházra vonatkozó) éves zárás van, de tulajdonosokra lebontott nincs.

Az ilyen típusú elszámolások esetén (ahol nincsenek költség csoportok, és használat szerinti tulajdoni hányad csoportok) tesznek kísérletet (éreznek késztetést) egyes társasházi közösségek (többségi szavazással) arra, hogy a lakás célú (saját) használattól eltérő (egyszerű lakáscélú bérbeadás, iroda, orvosi rendelő stb.) hasznosítások esetén, semmivel sem alátámasztható, „másfélszeres”, meg „dupla” közös költségeket próbáljanak „beszedni”, és számonkérni az érintett tulajdoni hányadoktól! Ezek a törekvések teljes mértékben igazolhatatlan, és megkockáztatjuk az irigység által vezérelt kísérletek, egyes tulajdoni hányadok „lehúzására”, más tulajdoni hányadok indokolatlan (bármilyen befektetés nélküli), anyagi előnyhöz juttatására.

A duplán befizetett pénz „elkenve” a „nagy közös kalapba” kerül, semmi előnyt, plusz szolgáltatást, egyedi elszámolást nem ad a duplán befizetőnek (igaz senki másnak), viszont a nem duplán fizetők pénztárcáját jelentősen kíméli. Az egyesektől duplán beszedett pénz lehetővé teszi, hogy a közös költséget (a dupla befizetők kárára, a többiek hasznára) alacsonyabban tartsák.

A „dupla” közös költség egyszerűen azt jelenti, hogy az ezt fizetőnek minden kétszer annyiba kerül, mint az ilyet nem fizetőnek – praktikusan feltehető a kérdés, hogy ugyan a tetőcserép vásárlása és a tető javítása ugyan miért kerülne valakinek dupla annyiba, csak azért, mert a lakását nem (saját) lakás céljára használja – ez a gyakorlat az élettől idegen, egyszerű átverése a duplán fizetőnek!

Érdekes, hogy az üresen tartott lakások után ugyanazok a „dupla közös költségesek”, nem beszélnek arról, hogy elengednék a közös költséget!

Nemrég a médiában olyan hírek is nyilvánosságra kerültek, hogy egyes közösségek, a bérlőtől is szednének be plusz pénzt – csak azért, mert bérlő – észtvesztő, hogy a kapzsiság és az irigység mire nem lenne képes. ((Csak úgy dupla zárójelben – az ilyen törekvések kis túlzással hasonlítanak ahhoz, mint amikor a templomi perselybe valaki 100 Ft-ot, valaki 1000 Ft tesz, melyből lehet fűtést üzemeltetni, és mindannyian – a betett perselypénztől függetlenül – ugyanolyan mértékben élvezik a fűtés melegét – bár az is, aki egy fillért sem tett be::))

3. Egy fejlett elszámolási rendszer, mely már nagyon régen is gyakorlat volt:

A közös költség vezérelte elszámolásnál van sokkal szofisztikáltabb (kifinomultabb, igényesebb, elegánsabb, profibb) elszámolási rendszer, mely sok, a társasházakban felmerülő akut, elmérgesedett vitára, elszámolási problémára megoldást jelent vagy jelenthet.

A költség, és használói csoportok szerinti, tulajdoni hányadokra leosztott elszámolás, éves zárással a társasház és az egyes tulajdonosok felé is:

(A példa egy 1949-ben alapított – és azóta működő – társasház elszámolása, a közös képviselő átadott ismeretei, és elszámolásai alapján lett kidolgozva)

Az ilyen típusú elszámolással:

1. Minden tulajdonos megkap minden, az elszámolás során felhasznált adatot
2. Az egyes tulajdoni hányadok befizetéseinek időbelisége és mértéke is nyomon követhető
3. Az egyes kiadások időbelisége és mértéke is nyomon követhető
4. Költségcsoportok alakíthatók ki
5. Az egyes költségcsoportokhoz lehetőség van minden tulajdonost vagy más-más tulajdoni hányad csoportot rendelni (funkciók és használók szerint)
6. Az egyes költségcsoportokra (és a hozzájuk rendelt tulajdoni hányadokra), külön, költség tulajdoni hányadokra számított leosztás készíthető, mely más költségcsoportok leosztásával, és egybe számolásával együttesen adja az éves zárást
7. Éves nagybani (az egész Társasházra vonatkozó) pénzügyi zárás készíthető
8. Éves, az egyes tulajdoni hányadokra vonatkozó pénzügyi zárás készíthető
9. Az ilyen elszámolásnál a közös költség betölti valódi szerepét ELŐLEG (és nem az elszámolás tárgya), mely előlegre, az előleget befizető minden év végén tulajdoni hányadra történő elszámolást (zárást) kap.
10. Mivel a közös költség ELŐLEG, így a könnyebb befizethetőség érdekében (akár 100-ra) kerekíthető, a tulajdononkénti elszámolás (zárás) úgyis pontos eredményt ad.

Költségek, költségcsoportok: a társasházat érintő egyes kiadások, jellegükből adódóan különböző költségcsoportokba sorolhatók – vannak a vagyoni jellegű (az ingatlan vagyonnal kapcsolatos) kiadások, a használattal kapcsolatos kiadások, fogyasztási jellegű kiadások, és az egyedileg meghatározható (nem a társasház teljes közösségét érintő) kiadások.

Épület javítási (vagyoni jellegű) kiadások: A Társasház épületének (mint egésznek) – praktikusan a közös tulajdonban maradó vagyonrészek – megfelelő állagának megőrzése az egyes tulajdoni hányadok általános, egyetemleges felelőssége. Mindazon épület jellemzők megfelelő állapotban tartása, melyek elhanyagolása esetén a társasház állaga romlásnak indul, és bármely külön (és közös) tulajdoni rész állagát, annak használatát veszélyezteti.

Minden, az épület állagának megőrzésére, felújítására (esetleges átalakítására) fordított (beruházás) összeg „épület javítási” (vagyoni jellegű) kiadás.

Ide tartoznak az épület fő falai (szilárdsági és esztétikai szempontból is), tetőszerkezete, esővíz elvezető csatornái, lépcsőháza (annak tartozékaival – lépcsők, korlátok), függőfolyosók (azok burkolatai korlátokkal), kémények. Ide tartoznak a minden tulajdoni hányadot érintő szolgáltatások (víz, villany, gáz, kommunikáció – vezetékes TV és internet) hordozói is, azok elhelyezése, kiépítése, javítása, átalakítása, felújítása, esetleges újra kiépítése – a szolgáltatótól való lecsatlakozástól (mely az egyes szolgáltatók esetében más-más) – az egyes lakások egyedi mérőórájáig, lecsatlakozásáig, a Társasház felelősségébe és költségébe tartozik.

Fenntartási kiadások: Az épület mindennapi használatához kötődő kiadások, közös képviselet és házmester fizetése, járulékok, adók (bérbeadás esetén HIPA), takarítás, tisztítószerek, közterületek világítása, izzók, nyomtatás, fénymásolás. Fenntartási kiadások esetében, felmerülhet, hogy mivel ezek többnyire tulajdoni hányadtól független, szinte egyenlően „használt” „szolgáltatások” (mint a közös képviselő fizetése, vagy az egyenlően használt – közös részek takarítása, vagy a lépcsőház világítása stb.), miért kellene sokkal többet fizetnie egy nagyobb méretű lakásnak, mint egy kicsinek (e költségek közelítésére, igazságosabbá tételére van egy nagyon jó megoldása az anyagunkban szereplő 1949-ben alapított, és máig működő példa társasház alapítóinak – a módosított fogyasztási százalékok, arányok).

Fogyasztási jellegű kiadások: Az áram, a gáz, a vezetékes TV és internet szolgáltatások (történetiségükben is) egyedi méréseken alapulnak (egyedi mérőórákkal, számlálókkal mértek) így e fogyasztásokat közvetlenül a tulajdonos fizeti, a mért értékek alapján. A társasházakban (a történetiségből adódóan) van olyan fogyasztás, mely több (vagy minden) tulajdont érint, de nem feltétlenül minden tulajdonban mért. A víz, csatorna fogyasztás tipikusan ilyen. E fogyasztások kiegyenlítésére, viselésére, több különböző megoldás is létezik.

Víz- és csatornadíjak: A víz és csatornadíjak (a kettő mennyiségében és tartalmában összefügg) tekintetében a hagyományosan (történetileg) kialakult helyzet a többi fogyasztási jellegű kiadásnál is bonyolultabb. A rendszerváltásig nem törekedtek az egyedi vízmérőórák kiépítésére a tanácsi tulajdonú többlakásos ingatlanokban, és többnyire a magántulajdonú társasházakban sem. Az épületnek egy főmérője volt, és az itt leolvasott értékek alapján megállapított víz és csatornadíjat különböző „praktikákkal” (lakás négyzetméter, vagy a kevéssé ellenőrizhető lakószám szerint) osztották tovább a lakóingatlanokra.

A rendszerváltást követően, leginkább a kevesek által lakott nagyobb lakások tulajdonosai elkezdtek egyedi vízmérő órákat telepíteni, melyeket a Vízművek almérőkként hitelesítettek. A számlázás ettől kezdve, úgy történik, hogy a vízórával rendelkező tulajdonosok kifizetik a saját (víz és csatorna) fogyasztásukat, a Társasház felé pedig úgy számláznak, hogy a főmérőn mért fogyasztásból levonják az almérők fogyasztását és a maradékot számlázzák ki – mely költség teljes egészében a vízórával nem rendelkezőket terheli.

A szemét szállítás: A szemét szállítás igénybevétele sem egy egzakt módon mérhető szolgáltatás, melynek költségét a víz és csatorna költségekhez hasonlóan, különböző társasházakban különböző módon számolják, tulajdoni hányad, lakás négyzetméter, vagy a kevéssé ellenőrizhető lakószám szerint osztják tovább a lakóingatlanokra (a példa társasházban a módosított százalékú fogyasztási kiadásokhoz sorolják).

Egyedileg kezelhető költségek – bevételek:

Lift: Alapból sok kérdés merül fel és a megoldások lehetnek nagyon egyediek is.

1. A csak utcáról megközelíthető tulajdoni hányadok és a földszinti lakások tulajdonosai alapból nem használják a liftet.
2. Minden a lifttel kapcsolatos költséget a tulajdoni hányadok szerint viselhet minden tulajdonos
3. A lift minden költsége (kiépítés, használat) lehet csak a használóké
4. A kiépítés és a felújítás lehet minden tulajdonos, az üzemeltetés lehet csak a használóké

Kaputelefon: A csak utcáról megközelíthető tulajdoni hányadokra a Társasházi kaputelefon ki sincs építve, így részvételük a kiépítésben és az üzemeltetésében is alaptalan. A kiépítés lehet tulajdoni hányad arányú, a használat költségei azonban lehet a használókra egyenlő arányban leosztva.

Közös tulajdon bérbeadása: Mivel a bérbeadott rész közös tulajdon, és mindez vagyoni jellegű így a bejövő pénz a tulajdoni hányadok szerint osztandó.

A költség, és használói csoportok szerinti elszámolás (a példa 1949-ben alapított társasház adatai, és gyakorlata alapján):

Közös költség, dupla közös költség: A költség, és használói csoportok szerinti elszámolás ismeretében lehet csak igazán érteni, hogy milyen képtelenség is, egyes társasházak egyes közösségeinek az egyes, a lakásukat nem saját célra használó tulajdonosokkal szembeni dupla (másfélszeres stb.) közös költség beszedésére való törekvése.

Átállás az „egyszerű” és a „közös költség vezérelte” elszámolásról a „költség, és használói csoportok szerinti” elszámolásra:

O – O